五矿壹云台：央企叠墅全新盘“吊打”竞品？

自带央企光环，长岭居叠墅新盘登场

最近，小编留意到不少楼市媒体发布五矿壹云台的叠墅开盘通稿，“长岭居最火叠墅”“世界500强豪宅”“叠墅王炸”“轨道上盖”“千人到访”等各类标签加身，一经推出就在长岭居板块吸睛满满。 
▲五矿壹云台效果图
作为五矿旗下的高端定制产品，五矿壹云台已于今年4月11日开盘，是五矿在黄埔楼市首个登场的项目，在售产品为叠墅，开盘价格约800万/套。目前，黄埔区内全新楼盘屈指可数，五矿壹云台能否在长岭居板块一鸣惊人？今天，我们就来聊聊这个央企光环加持的高端楼盘。▲五矿壹云台开盘现场据相关通稿内容，五矿壹云台首开三栋叠墅，在样板房开放当日超1500人到访，人气甚佳，部分通稿甚至声明相关户型产品即将售罄。但是，截至2020年6月11日，小编在阳光家缘网上查询五矿壹云台的销控数据，发现已售住宅（已确认签署购房合同）仅为2套，未售还有35套。当然，不排除有客户已交定金但还未网签的情况，毕竟从签署认购书到确认网签，一般会存在7-10天的时差。由此可知，五矿壹云台开盘以来的销售情况，并没有宣传通稿描述的那么理想。▲阳光家缘五矿壹云台项目信息及销控表因自身央企性质，五矿地产在拿地方面向来较为慎重，大多是与当地政府或其他房企合作开发。虽然五矿地产于2016年才进入华南地区，却已参与过广州地铁2号线、上海世博、珠海长隆海洋王国和广州亚运城综合馆等项目，近两年更是不断强化对粤港澳大湾区、长三角等地的投资力度。
据悉，2018年五矿地产在黄埔共拿下两宗宅地，其中一宗位于鱼珠，另一宗就是长岭居五矿壹云台的地块。该地块在当年12月成功出让，拿地次月便成立项目公司——广州市矿茂房地产开发有限公司。工商资料显示，项目公司的两大股东分别是五矿地产旗下全资公司五矿盛世（北京）有限公司（持股51%，下称“五矿盛世”）和宁波市鄞州协丰房产投资咨询有限公司（持股49%，下称“协丰房产”），企查查资料显示，协丰房产背后的实际控制人为中国平安保险股份有限公司（下称“中国平安”），从背后的股权结构可合理猜测，中国平安通过旗下投资管理公司持股五矿壹云台项目公司，以股权投资的方式为项目公司融资，待开发销售完成后便退出，最终得到股权投资的收益。
▲项目公司股权结构图
可以得知，五矿地产融资的渠道除了跟其他房企合作之外，也有与金融机构的合作。近年来，中国平安通过入股房企，间接地参与房地产开发，中国平安在选择合作对象方面也很清晰，主要是资金周转快的上市企业，房地产行业的投资收益率比保险类企业更为可观。合作模式有三种：一是与房企组成联合体共同拿地；二是入股房企某个优质项目；三是与房企签订战略协议，成为“战略投资者”。这三种形式的具体操作均是平安方面出钱，房企出力，相互借力合作开发。▲五矿与平安战略合作签约仪式据公开资料显示，去年3月五矿地产与平安不动产签署了500亿元战略合作框架协议 ，双方将深入推动股权融资工作。中国平安选择五矿地产作为合作伙伴，也足以显见五矿地产的背景和综合实力，本身五矿地产也有资金需求，双方的合作可谓一拍即合。接下来我们就解读一下五矿壹云台的项目价值。

楼盘区位&配套解读

区位价值

五矿壹云台位于黄埔长岭居长岭路以北，岭头新村以东。该地块被五矿地产以底价224701万元㎡“秒拍”摘得，折合楼面价13505元/㎡。在此之前，中冶置业集团曾在长岭居拍得中冶逸璟台地块，折合楼面地价27274元/㎡，几乎是五矿的2倍，相较之下五矿的拿地成本更有优势。▲五矿壹云台项目地块区位图长岭居的区位价值在本公众号之前的文章中已有详细解读，这里不多赘述。总之，作为广州开发区属下的七大产业园区之一，长岭居被定位为广州东部山水新城生态宜居示范区、新型城区，发展高端居住、研发总部、疗养度假、体育休闲、先进制造等五大功能。
▲2020年长岭居航拍图

目前，长岭居的各项规划正逐步落实，虽然整体进度比较缓慢，但板块未来的升值潜力之大是毋庸置疑的。尽管大饼完全兑现尚待时日，但等到真正落成后，将为五矿壹云台等周边物业带来溢价空间。

功能性配套

1.交通
五矿壹云台门口便是有轨电车1号线岭头站，距离约50米。据悉，有轨1号线目前已处于试运营阶段，并计划于今年7月开通先期段（北师大实验学校-永和新封丰），运营时间初步建议为6点至23点，全天运营时长为17小时，每10分钟开出一班，共有10班专车，预计走完全程仅需35分钟。
▲有轨电车1号线实景图如不出意外，今年7月首通段开通后，线路可在长平站换乘21号线，与地铁实现接驳，届时长岭居板块的业主出行将会较为便利。从五矿壹云台小区搭乘有轨电车至长平站约8分钟，20分钟内可到达香雪。不过，由于有轨电车的建设，驾车出行需要绕更远的路，在片区内车行时间较长，相对不便。

公交方面，小区附近有毛坦村、干部疗养院等站点，距离100-300米，327、330、345a、396、396a、446等多路公交经过。外部道路方面，小区毗邻永顺大道，可与永和大道、广汕公路、广州绕城高速等对接，但周边在高峰期会有一些堵塞情况。

2.商业&居住密度
小区附近已有多个知名房企入驻，天健天玺、中冶逸璟台、龙湖揽境、奥园春晓、保利越秀岭南山语、万科山景城、金融街融穗御府等楼盘林立，周边人气渐旺，生活配套还在不断完善。

目前，五矿壹云台周边的大型商业配套欠缺，想要追求高质量、高层次消费的话，只能驱车前往科学城敏捷广场、奥园广场和万达广场，车程约20分钟内。▲项目周边配套示意图

周边在建的大型商业有龙湖揽镜商业街（距离约1.7公里），以及央企华润开发、已开展规划建设的华润人才创展中心。

此外，上个月位于长平站以东的一宗商业兼容二类居住用地，被区属国企广州开发区投资控股有限公司拿下。根据规划，该地块将建设不小于8万平方米的综合商场，及长岭居首个邻里中心，将成为长岭居首个大型商业广场，预计于2022年运营。五矿壹云台距离该项目直线距离约1.6公里。

▲长岭居规划现状图3.教育
五矿壹云台自身配建18班小学（面积14580㎡）及12班（面积4680㎡）幼儿园，基本可以确定是属于小区内部消化。预计建成后移交政府办学，网传将由开发区一小入驻，也可能配备东荟城小学的教学班底，但消息是否属实还有待验证。

初中方面，长岭居西部片区的小升初，将在北师大广州实验学校（中学部）、铁英中学两所学校中随机派位。
小区周边其他民办学校还有南方中英文学校、涵盖初中和高中阶段的修仕倍励国际学校（在建）等。

4.医疗
五矿壹云台周边现有广州市干部疗养院（市第十一人民医院）、泰康之家粤园、萝岗福利院等医疗配套，其中广州市干部医院距离小区约500米。
周边规划或在建的医疗项目还有宝能国际总医院、广医附属医院妇女儿童医院（三甲专科）等。据广州日报信息，广医妇幼预计于明年3月试运行，届时从小区驾车前往5分钟可达。

 ▲ 广医附属妇幼医院效果图

整体而言，小区周边的公建医疗配套正在进一步完善，能够满足业主的就医需求。

5.环境

项目背靠鸡啼山，周边植被环绕，有着优质的山景资源，空气质量佳，景观条件好。

楼盘户型价值解读

房价参考：700-800万/套

楼栋价值

五矿壹云台的产品由高层洋房、叠墅组成。按照规划，高层洋房坐落在项目东侧和北侧，处于最高的位置，环绕依次往下的叠墅产品，而社区配套主要集中在项目南侧的最低处。据现场销售介绍，高层洋房将于今年7月开盘。

五矿壹云台最大的特色，是利用了南北高差约32米的山体坡地地形，由南往北依山而建，以台阶式5米级差层层建墅。这样设计的好处，是使得上一排和下一排叠墅完全不会互相遮挡视野，由于项目靠近永顺大道，高级差的设计还能有效减少行车的噪音影响。

户型解读

目前，项目在售的产品为南向142-165㎡的半山叠墅产品，其他产品均未推出。在此，我们只分析叠墅产品户型。

所谓叠墅，就是把两栋别墅拼成一栋，位于上半部分的称为“上叠”，带天台花园；位于下半部分的称为“下叠”，带地下室。

▲叠墅概念示意图

一般的叠墅仅有上、下叠，但五矿壹云台的叠墅却分为上、中、下叠3种户型。其中，下叠拥有一层、二层、负一层与夹层；中叠拥有三层、四层、负一层与夹层；上叠则为三层入户、五层、六层与天台。全部叠墅均有四层使用空间，不过大小略有差别，从地库有私家电梯可直接入户。

（样板房，左右滑动查看更多）

值得注意的是，传统叠墅受制于楼体建筑，中叠往往很尴尬，既不像上叠有露台、也不像下叠有花园和地下室。五矿壹云台的中叠产品，在户型方面利用地势的南北高差特点，能做到双首层（车库层、夹层）、双庭院（入户花园、夹层下沉庭院）。即使是中叠，也有属于自己的单独入户庭院（北向入户）。从正面（南向）看，中叠一层处在约7米高的半空，但从背面（北向）看，中叠一层就是地面层。客观来说，较之一般的叠野产品更为优质。

▲五矿壹云台叠墅剖面图及正面图

采用三面宽南向设计，通俗的说就是三个卧室全部朝南，且都为横厅设计，保证采光面最大。户型南北通透，前庭后院交错式设计，追求实用率，可满足多代同居的居住需求，适合对居住品质要求较高且预算宽裕的客户。

下叠《抚松》：建面约142㎡（4室4厅4卫），使用面积约280㎡，户型图如下：

（左右滑动查看更多）

中叠《候月》：建面165㎡（5室4厅3卫），使用面积约350㎡，户型图如下：

（左右滑动查看更多）

上叠《瞻星》：建面155㎡（5室4厅3卫），使用面积约310㎡，户型图如下：

（左右滑动查看更多）

据统计，目前黄埔区长岭居板块有在售叠墅产品的楼盘有3个，分别是五矿壹云台、中冶逸璟台、万科山景城樾山，如下表所示：

在阳光家缘网上查询到，自今年4月开盘以来，五矿壹云台叠墅售出2套，未售53套；中冶逸璟台自2019年中旬月开盘以来，双拼别墅售出43套，未售9套，梯田叠墅售出0套，未售套数60套；万科山景城一期2016年1月开盘的全部叠墅产品已全部售罄，万科山景城三期樾山2019年中旬开盘的叠墅产品已售162套，未售16套，去化率较高。

从以上的销售情况来看，叠墅在长岭居并不是没有市场。三个楼盘都处在长岭居板块内，空间距离相近，周边的城市规划和配套条件相差无几，购房者会更倾向于选择性价比较高的同类型产品，毕竟板块的消费力还是以刚需为主。

▲长岭居板块楼盘

叠墅的定位虽然介于洋房与别墅之间，但总价也一样高，整体去化率也不快。那么问题来了，预算充足的改善客户在价格相近的条件下，完全可以选择更为舒适、私密性更强的独栋别墅产品。预算略少的改善客户，在同一个板块里，可能倾向于选择性价比更高的万科山景樾山带精装叠墅。五矿壹云台的户型设计虽好，但不带装修，整体定价也略高，能不能受到改善客户青睐，这里先打个问号。

总结

随着广州开发区的不断发展，高素质人口持续集聚。生态环境良好，优质医疗及教育资源持续布局，毗邻科学城、永和经济开发区、知识城等产业功能区的长岭居，是政府大力推进产城融合，满足开发区高端人才居住需求的重要板块，后续将承接各区域内最具竞争力的高素质产业人才。作为主打居住、康养、科教“三张牌”的长岭居，启动开发已近7年，未来将进入加速度发展阶段，但利好要兑现终究也是需要较长时间。
从规划及已落地的公建配套来看，五矿壹云台、中冶逸璟台、万科山景城樾山都处在集商业体、优质教育、轨道交通、三甲医院于一身的长岭居核心区域。但是，这些配套项目的建设周期较长，待到“规划大饼”成熟之日还为时尚早。就五矿壹云台项目而言，壕气的定价是否与未来长岭居的成熟度相匹配，无疑给我们留下了很大的想象空间。
以上只是笔者个人观点，购房需谨慎，各位置业者自住或投资，都需综合考虑、认真研究。
附踩盘照片：
▲ 五矿壹云台大门▲ 永顺大道沿途有轨电车1号线站点▲ 五矿壹云台配建的小学及幼儿园实景图▲ 在建中的楼盘实景图(踩盘图拍摄者：roroyrr)

完

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